Fideiussione: la legge 210 sugli acconti immobiliari versati

Hai intenzione di acquistare casa ma non sai come muoverti? Hai sentito parlare della possibilità di acquistare un immobile direttamente dal costruttore prima che quest’ultimo concluda l’edificazione o addirittura prima che questa abbia avuto inizio.

Questa scelta comporta diversi vantaggi.

• Innanzitutto è possibile modificare in corso d’opera parte della struttura abitativa, specie intera.

• In secondo luogo di solito si riescono a spuntare prezzi globalmente più vantaggiosi rispetto all’acquisto di un immobile preesistente tramite agenzia.

• Si compra un immobile nuovo di zecca.

Ma c’è anche un rischio, quello che l’azienda costruttrice, a cui avete anticipato una certa somma per assicurarvi l’abitazione, fallisca. Causando di fatto la perdita dell’acconto versato dall’acquirente. O meglio, c’era questo rischio.

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Infatti la legge risalente al 2/8/2004 numero 210 prevede che il costruttore contragga una fideiussione in favore dell’acquirente, in modo da tutelare i fondi già versati come acconto dopo la fase preliminare di acquisto immobiliare, di conseguenza tutela anche il bene futuro che l’acquirente andrà a comperare.

Questa normativa a conti fatti costringe il costruttore ad annullare ogni forma di ipoteca prima del rogito. La fideiussione è un contratto di garanzia che serve a consolidare la fiducia delle parti in trattativa. I soggetti coinvolti sono tre, vediamoli insieme.

• Contraente: l’azienda costruttrice che per legge deve contrarre la fideiussione in favore dell’acquirente.

• Fideiussore: istituto bancario, agenzia assicurativa o altro istituto di credito abilitato al rilascio della fideiussione.

• Beneficiario: l’acquirente dell’immobile, tutelato e garantito dalla polizza fideiussoria

La fideiussione può essere rilasciata da una banca, un’agenzia assicurativa o altro istituto di credito a patto che sia regolarmente iscritto all’elenco speciale, come recita l’articolo 107 del Testo Unico circa la legge bancaria.

Per poter rilasciare una fideiussione va specificato che l’accordo di acquisto preliminare va stipulato seguendo determinate regole. Anche se concepito privatamente il contratto di acquisto preliminare ha valenza legale ed è vincolante per le parti coinvolte.

Il notaio è tenuto a seguire sia l’accordo preliminare che il rogito, il suo compenso non varia di molto rispetto al solo impegno del rogito perché è comunque tenuto a seguire gran parte della burocrazia riguardate tali accordi.

Una giusta e corretta trascrizione del preliminare tutela l’acquirente da possibili insidie.

È bene prestare molta attenzione agli elementi necessari affinché l’accordo preliminare sia utile al compratore.

• Va indicato, possibilmente con l’ausilio di una piantina, l’immobile.
• Va segnalato quali lavori o beni inclusi col prezzo d’acquisto.
• Va segnalato il prezzo d’acquisto.
• Data di consegna e eventuali penali per ritardi.
• Data di firma del rogito.
• Va confermata l’assenza di ipoteche o altri tipi di vincoli.
• Confermare che l’immobile rispetti le normative edilizie e urbanistiche

La somma garantita dal contratto fideiussorio è calcolata in base all’ammontare dell’acconto versato più quanto resta ancora da saldare. È bene ricordare che la somma garantita dalla fideiussione esclude eventuali mutui in quanto a carico di un soggetto terzo. La fideiussione decade quando avviene il rogito con conseguente acquisizione definitiva del bene da parte del compratore.

Ma a carico del costruttore esiste la decennale postuma. Ovvero una fideiussione volta a garantire danni all’immobile, diretti e materiali. Inclusa nella garanzia della polizza danni a terzi o comunque danni evidenziati dopo la consegna del bene all’acquirente.

La decennale postuma, che come suggerisce il nome  ha una durata appunto di dieci anni, ha inizio dalla data di consegna del bene. Anche questa polizza è obbligatoria per legge.